増築・地目変更したら必ず必要！「表示登記」を土地家屋調査士がわかりやすく解説

家を建てたり、土地を手に入れたりしたとき、「登記」という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。でも、「増築したけど、登記ってどうすればいいの？」「畑を宅地に変えたら何か手続きが必要？」と、いざとなると意外とわからない方も多いのではないでしょうか。

私たちイチカワ測量企画は、埼玉・東京・千葉・神奈川を中心に、土地や建物の測量・登記に関するご相談を数多くお受けしています。「売却の話が出て、初めて登記が古いままだったと気づいた」というケースは本当によくあります。

今回は、そんな疑問にお答えするために、「表示登記」についてわかりやすくご説明します。

1. はじめに──「登記、ちゃんとやってますか？」

家を建てたり、土地を手に入れたりしたとき、「登記」という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。でも、「増築したけど、登記ってどうすればいいの？」「畑を宅地に変えたら何か手続きが必要？」と、いざとなると意外とわからない方も多いのではないでしょうか。

私たちイチカワ測量企画は、埼玉・東京・千葉・神奈川を中心に、土地や建物の測量・登記に関するご相談を数多くお受けしています。「売却の話が出て、初めて登記が古いままだったと気づいた」というケースは本当によくあります。

今回は、そんな疑問にお答えするために、「表示登記」についてわかりやすくご説明します。

2. そもそも「不動産登記」って何？

不動産登記とは、土地や建物の「大きさ」「形」「所有者」「使い方」などの情報を、法務局（登記所）が管理する公的な台帳（登記簿）に記録することをいいます。

この登記があることで、「この土地は誰のもの」「この建物はどんな建物か」が第三者にも明らかになります。売買や相続のときに重要な役割を果たす、いわば不動産の"公式プロフィール"のようなものです。

不動産登記には大きく分けて2種類あります。

• 表示登記：土地や建物の「物理的な現状」を登記するもの
• 権利登記：所有権や抵当権などの「権利関係」を登記するもの

3. 「表示登記」とは？──現状を正確に記録する登記

表示登記とは、土地や建物の物理的な状況（面積・形・種類・構造など）を正確に登記簿に反映させるための手続きです。

新築の家を建てたときは「この場所にこういう建物が新しく存在します」と登録する必要があります。また、増築をしたり、土地の使い方が変わったりした場合も、登記簿の情報を現実に合わせて更新しなければなりません。

4. どんなときに表示登記が必要？具体的なケース

「じゃあ、どんな場合に手続きが必要なの？」という疑問に、具体的にお答えします。

4-1. 新築した建物を登記する（建物表題登記）

新しく家を建てたとき、最初に行う登記です。建物の所在地・種類・構造・床面積などを登録します。住宅ローンを組む際にも、この登記が必要になるケースがほとんどです。

4-2. 増築・改築したとき（建物表題部変更登記）

2階建てを3階建てにした、部屋を増やした、ガレージを追加したなど、建物の面積や構造が変わった場合は登記の変更が必要です。

「ちょっとした増築だから大丈夫」と思っていると、売却時に「登記と実態が違う」と指摘されてトラブルになることがあります。後ほど詳しくお話します。

4-3. 土地の用途（地目）が変わったとき（地目変更登記）

「田んぼ（田）」や「畑（畑）」だった土地を宅地として使い始めた場合や、山林を開発して雑種地にした場合など、土地の使い方が変わったときは地目変更の登記が必要です。

登記簿の記録と現実が一致していないと、売買や融資の際に問題になることがあります。

4-4. 建物を取り壊したとき（建物滅失登記）

古い家を解体した場合、登記簿上は建物が残ったままになってしまいます。存在しない建物の登記が残ると、固定資産税が課税され続けたり、売却の際に手続きが複雑になったりします。解体後はできるだけ早めに手続きをしましょう。

5. 「登記と実態がズレている」と売却時にどうなる？

私たちが日々ご相談を受ける中で、よくあるのが「売却の話が進んでから、登記が現状と違うことに気づいた」というケースです。

たとえば、買主が見つかり売買契約を結ぶ前の段階で「確定測量が必要」「登記の面積と実際の面積が違う」といった問題が浮上することがあります。このタイミングで慌てて対処しようとすると、時間的なプレッシャーの中で手続きを進めることになり、余計なコストや手間がかかってしまいます。

「売るつもりはないから今のままでいい」という場合でも、相続が発生したときに登記が古いままだと手続きが複雑になります。早めに現状を確認しておくことが、結果的に一番コストを抑えることにつながります。

6. 表示登記は「土地家屋調査士」の仕事です

表示登記の申請を専門に担う国家資格者が、土地家屋調査士です。現地を測量・調査して、登記に必要な図面（建物図面・各階平面図・地積測量図など）を作成し、法務局への申請まで一括して行います。

イチカワ測量企画では、「登記をしないといけないのはわかったけど、何から始めればいいかわからない」という段階からお気軽にご相談いただけます。現状をお聞きしてから、必要な手続きや費用感をわかりやすくご説明しますので、「まずは話を聞いてみたい」という方もぜひご連絡ください。

対応エリア：東京・埼玉（川口市・さいたま市・草加市など）・千葉・神奈川

7. まとめ

• ✔ 増築・地目変更など、土地・建物の現状が変わったら表示登記が必要
• ✔ 登記は法律上の義務で、放置すると過料（罰則）の可能性もある
• ✔ 売却や相続のときに「登記と実態がズレている」と大きなトラブルになる
• ✔ 早めの対処が、結果的にコストを抑えることにつながる
• ✔ 手続きは土地家屋調査士に依頼するとスムーズ